Trước khi trở thành thành phố nhượng địa (concession) vào năm 1888 thì chính phủ Pháp đã có kế hoạch xây mới, mở rộng Hà Nội với mục đích cai trị làm căn cứ để bình định các tỉnh Bắc Kỳ, chiếm đóng Việt Nam lâu dài. Khi Hà Nội chính thức là thành phố nhượng địa thì chính quyền bảo hộ đã quyết định xây dựng Hà Nội trên nền cũ, không xây bên cạnh như người Anh làm ở New Delhi cho dù ở Bắc Kỳ vẫn còn các cuộc chiến đấu lẻ tẻ chống quân Pháp theo ngọn cờ Cần Vương.
Thời kỳ này, trong khu vực “36 phố phường” nhà lá vẫn chiếm đa số, nhà xây rất ít và chủ yếu là các phố Hoa kiều gồm: Mã Mây, Lãn Ông, Hàng Ngang... Các con phố bắt đầu bằng chữ Hàng cong queo, dân buôn bày hàng lấn ra đường, phên cót che mưa nắng khiến ngựa của đám Nha huyện Thọ Xương không đi được. Hai bên phố không có rãnh thoát nước, trời mưa bùn lầy đến đầu gối, nhà vệ sinh rất sơ sài. Công việc cải tạo khu phố cổ tiến hành song song với xây dựng khu hành chính ở phía đông và khu phố kiểu Pháp ở phía nam hồ Gươm. Trên quan điểm “Đô thị là tổng hòa những biện pháp mà một quốc gia dùng nó để đảm bảo cho nhịp điệu và chất lượng của đời sống với kiểu mới”, các văn bản về quy hoạch quy định chi tiết cho các công trình được ban bố. Công báo ngày 21-4-1890 đã đăng nghị định do trú sứ Brière ký ấn định hướng, chiều dài, chiều rộng, vỉa hè của các tuyến phố cổ, phố mới. Theo đó chiều ngang phố cổ ít nhất phải là 4 mét, vỉa hè phải là 3 mét. Tại các phố mới gồm: Rollandes (phố Hai Bà Trưng hiện nay),Jauréguiberry (Quang Trung),Gia Long (nay là đoạn đầu phố Bà Triệu),Henrri Rivière (Ngô Quyền),Bobilot (Lê Thánh Tông)... chiều rộng đường là 18 mét trở lên, vỉa hè từ 7 đến 7,5 mét. Tiếp đó ngày 21-9-1891, đốc lý (maire) Beauchamp ký quy chế chi tiết về lục lộ, điều 7 quy định “chiều cao của mỗi tầng các ngôi nhà hai bên phố không được thấp dưới 3 mét tính từ mặt sàn tới trần. Ở những phố và đại lộ có chiều rộng 18 mét và hơn thế chiều cao ngôi nhà có thể là 15 mét”. Điều 15 quy định “Không một ống lò sưởi hoặc ống khói nào được thoát ra ngoài đường phố công cộng”.
Bên cạnh những tòa nhà công vụ ở phía đông hồ Gươm như: đốc lý, bưu điện, kho bạc, ngân hàng thì những biệt thự đầu tiên cũng đã mọc lên. Năm 1885, phía đông hồ vẫn còn hai hồ khá lớn và nó được san phẳng nhanh chóng vì chính quyền phá bỏ con đê (nay là phố Nguyễn Hữu Huân) lấy đất lấp hồ để xây các biệt thự cấp cho quan chức cấp cao của chính phủ. Vài công ty địa ốc tư nhân và cả nhà thờ Nhà Chung cũng tham gia xây biệt thự cho thuê vì họ bỏ tiền mua đất ngay sau khi lấp xong hồ. Nhiều biệt thự nhất là phố Lê Phụng Hiểu, Ngô Quyền, Trần Nguyên Hãn, Lý Thái Tổ (đoạn cuối),Lê Thánh Tông hiện nay. Biệt thự là những ngôi nhà hai tầng nằm giữa lô đất vuông vắn với khuôn viên trồng cây và đường dạo quanh nhà.
Trong khi các biệt thự ở phía đông đang xây dựng thì tòa đốc lý đã đền bù cho dân ở phía nam hồ Gươm, dân dời đi là họ cho san lấp tạo mặt bằng ngay. Sau đó vạch đường, làm vỉa hè mới bán đất. Chỉ có dân giàu có mới có thể mua đất ở khu vực này vì đắt và lô nhỏ nhất cũng phải rộng vài trăm mét vuông. Chủ là thương nhân, quan chức cấp cao người Pháp và một vài người Hà Nội dư tiền mua để đó chờ được giá sẽ bán. Rất nhiều Hoa thương giàu có nhưng hầu như họ không tham gia thị trường bất động sản, bởi đầu cơ đất vốn ứ đọng, họ thích làm thương mại và tiền kiếm được họ quy ra vàng, nếu xã hội Việt Nam có biến động thì họ sẽ cắp hòm vàng chuồn về nước. Một trong những người Việt Nam đầu tiên ở Hà Nội xây biệt thự chính là cô Tư Hồng. Chồng đầu của cô là người Việt, cô nhanh chóng bỏ anh này lấy anh chồng Tàu và người chồng thứ ba là quan tư người Pháp tên là Laglan. Cô Tư Hồng trúng thầu phá tường Thành năm 1894 và hoàn thành công việc năm 1897. Cô lấy gạch, gỗ về xây biệt thự ở làng Hội Vũ. Phía trước mặt có đài phun nước, phía sau có bể bơi. Sau năm 1954, khu vực bể bơi bị lấy để mở rộng công sở có mặt tiền phố Tràng Thi.
Báo cáo tổng kết của đốc lý Baille trong nhiệm kỳ Toàn quyền Paul Doumer thì năm 1897 Hà Nội có 27 biệt thự, năm 1898 là 42, năm 1900 là 55 và năm 1901 là 57. Một điều rất đáng chú ý là bên cạnh những người Pháp ở biệt thự thì khá nhiều người Pháp vẫn phải sống trong nhà tranh. Họ là dân mới từ Pháp qua Đông Dương tìm kiếm cơ hội làm ăn và đám lính giải ngũ ở lại Hà Nội. Cho đến hết nhiệm kỳ của Paul Doumer (1897-1902),khu phố Pháp đã hình thành rõ nét trong đó có rất nhiều biệt thự cỡ lớn rộng hơn 1.000m2, biệt thự trung bình (từ 500 đến 900m2) và biệt thự nhỏ (từ 300 đến gần 500m2). Rộng nhất là biệt thự của giám đốc nhà máy rượu Fontaine với gần 5.000m2 (nay là Đại sứ quán Pháp).
Sau khi phá xong tường thành, nhà thầu chính là hãng Bazin được cấp 90 hécta đất ở khu vực này và họ bắt đầu làm đường, bán đất. Các phố Chu văn An, Nguyễn Cảnh Chân, Lê Hồng Phong, Cao Bá Quát, Điện Biên Phủ, Khúc Hạo... ngày nay hình thành vào đầu thế kỷ XX. Năm 1902 Hà Nội trở thành thủ đô của Liên bang Đông Dương nên mua đất của Bazin xây biệt thự hầu hết là đám thương gia, quan chức cấp cao trong chính phủ Đông Dương và phủ thống sứ Bắc Kỳ. Vì không muốn ở cạnh đám người Pháp ngạo mạn nên người giàu Hà Nội quyết không mua đất ở đây. Hàng loạt biệt thự cỡ lớn và trung bình mọc lên. Phố Phan Đình Phùng xưa vốn là một phần sông Tô Lịch đồng thời cũng lại là hào phía bắc thành, khi thành bị phá, hào bị lấp, đất được bán thì lập tức xuất hiện nhiều biệt thự, đoạn từ Hoàng Diệu đến Hùng Vương có hơn hai mươi biệt thự cỡ lớn. Rộng nhất là biệt thự của nhà quý tộc Pháp de Montpezat (góc Phan Đình Phùng-Hùng Vương),ông này sang Việt Nam lập nghiệp có một trại ngựa đua ở phố Thụy Khuê, đồn điền ở Tuyên Quang, Thái Nguyên, bên cạnh kinh doanh, de Montpezat còn làm chính trị, ông là chủ của tờ báo Ý chí Đông Dương (La valonté Indochinoise). Sát ngay biệt thự của de Montpezat là hai biệt thự của anh em Hoàng Trọng Phu và Hoàng Mạnh Trí (con trai Hoàng Cao Khải) xây cho thuê. Vì gần phủ Toàn quyền nên các nhà đầu tư bất động sản Pháp mua đất xây biệt thự cỡ lớn cho thuê.
Để hạn chế nhà ống và buộc chủ đất phải xây biệt thự, tháng 7-1921, một ủy ban bao gồm các bác sĩ và quan chức tòa thị chính đã thông qua một văn bản quy định nhà xây trong khu phố mới phải có các phòng với khối tích từ 100m3 trở lên, chỉ tiêu là 25m3 một người, có sân vườn với diện tích tối thiểu là 50m2. Nhà phải xây cách hàng rào với nhà bên ít nhất 2 mét. Một năm sau, tòa thị chính ra tiếp văn bản cấm xây nhà ống trên 22 tuyến phố, nơi chỉ được phép xây nhà kiểu phương Tây.
Ban đầu, theo đề xướng của chỉ huy trưởng thành phố Lyautey, kiến trúc khu phố mới nên áp dụng những quy định về quy hoạch phù hợp với khí hậu nhiệt đới như người Anh làm tại Singapore. Tuy nhiên nhờ các kiến trúc sư và thẩm mỹ của giới thực dân nên mô hình Pháp đã thắng thế và kết quả là hai bên dọc phố Tây là những biệt thự có chiều cao tỷ lệ với chiều rộng mặt phố (khoảng 30 mét theo quy định của Haussmann - người đã quy hoạch lại thành phố Paris vào giữa thế kỷ XIX để tạo cho Paris dáng vẻ ngày nay). Thời kỳ bùng nổ biệt thự thứ ba là những năm 1934 khi thành phố thực hiện quy hoạch xung quanh hồ Thiền Quang do đốc lý Virgitti khởi xướng. Giá đất nhà nước bán ra khá rẻ chỉ khoảng 18 đồng Đông Dương một mét vuông (giá đất ở khu phố Pháp những năm này khoảng 300 đồng một mét vuông). Những biệt thự mới quanh khu vực này phần lớn là của của người Việt Nam, họ là giáo sư, công chức cấp cao, bác sĩ, nhà buôn bán giàu có.
Tính đến 1954, Hà Nội có 355 phố, đường, đại lộ, trong đó có cả những con phố mới đánh số chưa có tên. Trừ khu vực phố cổ chật chội không có biệt thự, còn lại hầu như phố nào cũng có. Gia đình sống ở biệt thự là tầng lớp trên trong xã hội, họ muốn riêng biệt tương đối với xung quanh, không muốn ai làm phiền và cũng không làm phiền ai. Ví dụ như phố Quang Trung trừ đoạn đầu là cơ sở công giáo và cơ quan nhà nước, đoạn từ Lý Thường Kiệt kéo đến cuối phố đều là biệt thự. Phố Thiền Quang (Crévost) dài 200 mét nhưng hai bên có 15 biệt thự trong đó có biệt thự của Vũ Gia Thụy làm tham tá bưu điện (trước 1945). Bên số lẻ có biệt thự của Tổng đốc Thái Bình Vi văn Định, án sát Nguyễn Trần Mô, tham tá ngạch tư pháp Nguyễn Đình Đan và biệt thự của giáo sư dạy trường Bưởi. Phố Nguyễn Gia Thiều dài khoảng 300 mét có 30 biệt thự. Góc bên phải Nguyễn Gia Thiều-Quang Trung (nay là Đại sứ quán Lào) là của phó đốc lý Hà Nội Tissot. Biệt thự này xây trước khi có quy hoạch nên một bức tường ăn ra giữa đường, chính quyền phải điều đình mãi Tissot mới đồng ý nhường đất để nắn thẳng phố Nguyễn Gia Thiều. Phố này cũng có một biệt thự của ông Vi văn Định. Phố Nguyễn Du đoạn từ ngã năm Bà Triệu đến Lê Duẩn có 12 biệt thự trong đó có biệt thự của họa sĩ Nam Sơn, Tổng đốc Hà Đông Hồ Đắc Điềm, nhà tư sản trong ngành in Ngô Tử Hạ, Vương Đại, công chức cao cấp Vũ Tiến Sáu, giáo sư Đỗ Quang Giai. Phố Hồ Xuân Hương dài trên 200 mét có 10 biệt thự, tòa soạn báo Tiền Phong hiện nay là biệt thự của Tổng đốc Vũ Ngọc Hoánh, biệt thự góc phố Hồ Xuân Hương-Quang Trung là của nhà tư sản dân tộc Đức Minh (tức ông Bùi Đình Thản),nhà sưu tập tranh nổi tiếng thế kỷ XX.
Vật liệu xây biệt thự gồm đá xây móng chuyển từ Kẻ Sở (Hà Nam) lên, gỗ làm sàn, cửa ra vào, cửa sổ và cầu thang là lim Thanh Hóa, gạch của nhà máy Cầu Đuống... Chỉ có vòi hoa sen, chậu rửa, bệ xí và thùng nước đúc bằng gang là nhập từ Pháp sang. Vì xứ Bắc Kỳ có ba tháng mùa đông nên hầu hết các biệt thự đều có lò sưởi ở phòng khách và gạch để xây không ai khác ngoài gạch của họ Phó sản xuất vì chịu được nhiệt cao. Dòng họ Phó di cư từ Phúc Kiến sang Đại Việt năm 1591, con trai của họ này đều lấy vợ Việt Nam nên họ hòa nhập rất nhanh. Dòng họ này có nhiều người thành đạt trong buôn bán và sản xuất hàng thủ công trong đó có gạch.
Trong kiến trúc Hà Nội cũng chứa đựng nhiều bất ngờ. Bên cạnh những biệt thự nhỏ giản đơn, giống kiểu ở ngoại thành Paris còn có các biệt thự lớn sang trọng xây theo thiết kế thịnh hành ở Paris thời đó với những đường cong của trường phái Tân nghệ thuật, kiểu trang trí của trường phái Nghệ thuật Trang trí, tính chính xác của trường phái Hiện đại hay sự lạnh lùng của trường phái Thực dụng. Ảnh hưởng thời kỳ nổi loạn đầu thế kỷ XX cũng được thể hiện ở một số công trình như biệt thự Schneider bên hồ Tây. Bên cạnh đó còn có nhiều biệt thự xây dựng theo phong cách kiến trúc đặc trưng của các vùng bên Pháp như: đảo Corse, thành phố Nice hay Marseille, nhà lợp ngói theo kiểu Bordeaux là nhiều nhất, hầu như phố nào cũng thấy. Kiểu lợp đá đen vùng Anger chỉ thấy ở các công trình lớn, hầu như biệt thự nhỏ không có. Rồi nhà khung gỗ ken gạch hoặc trét đất nện Alsace, mái dốc lợp ngói kiểu miền Bắc Pháp có vài biệt thự ở đầu đường Thanh Niên và gần Ngân hàng Nhà nước hiện nay. Mái bằng kiểu Địa Trung Hải cũng ít thấy. Việc áp đặt các phong cách khác nhau thể hiện sự hoài niệm về quê hương tiếp tục mãi cho đến năm 1920. Sự hoài niệm của gia chủ về quê hương vô hình chung đã tạo ra nhiều biệt thự đẹp, duyên dáng và độc đáo. Rất nhiều biệt thự có không gian lãng mạn từ đường nét, khuôn viên và đặc biệt là ban công, gợi nhớ câu chuyện tình Romeo tỏ tình Juliet ở ban công trong vở kịch nổi tiếng Romeo và Juliet của đại văn hào Shakespeare. Những ban công này được trang trí các hoa văn rất đa dạng sử dụng vật liệu là thép uốn, gỗ, con tiện, sứ... Biệt thự ở Hà Nội đẹp đến mức người Pháp phải phát ghen, Paul Boudet, thành viên Hội địa lý Pháp, giám đốc Sở Lưu trữ và Thư viện Đông Dương từ 12-1917 viết “Những đại lộ rợp bóng cây, thấp thoáng những ngôi biệt thự không phải chuyển ra ngoại thành như ở Paris, nó được đặt đúng chỗ làm Hà Nội lãng mạn vô cùng”.
Kiến trúc cũng được sử dụng như một công cụ chính trị. Trước sự phản ứng về sự áp đặt của chính quyền, họ lập tức xây nhà kết hợp giữa phong cách Pháp và kiến trúc bản địa để làm hài lòng dân chúng, đặc biệt là giới thượng lưu. Khi phong cách kiến trúc Đông Dương (kết hợp kiến trúc châu Âu với kiến trúc bản địa) được chấp nhận ở các công trình lớn thì cũng có kiến trúc sư đưa nó vào các công trình kiểu biệt thự và một trong những đại diện đó là Arthur Kruze, giáo sư của trường Cao đẳng Mỹ thuật Đông Dương. Kruze đã thiết kế khu nhà ở dành cho sĩ quan Pháp trên phố Lý Nam Đế (nay là tòa soạn tạp chí Văn nghệ quân đội) theo phong cách kiến trúc Đông Dương.
Trong một bài viết Gửi những người Hà Nội đi xa đăng trên Tuổi Trẻ cuối tuần, nhà thơ Phan Vũ chia sẻ viết Em ơi! Hà Nội phố từ năm 1972 nhưng vì lý do riêng nên đến năm 2009 mới in đầy đủ trong tập Thơ Phan Vũ dù trước đó đã được nhạc sĩ Phú Quang phổ nhạc.
Em ơi! Hà - Nội - phố...
Ta còn em mùi hoàng lan
Ta còn em mùi hoa sữa.
Tiếng giày ai gõ nhịp đường khuya?
Cọt kẹt bước chân quen
Thang gác
Thời gian
Mòn thân gỗ
Ngôi sao lẻ lạc vào căn xép nhỏ...
Mùi hoàng lan mà Phan Vũ nhắc đến chính là những cây hoàng lan trồng trong các biệt thự lớn. Nói chung chủ biệt thự không bao giờ trồng cây ăn quả vì sợ con trẻ nghịch ngợm trèo rào vào hái trộm nên thường trồng cây bóng mát và hoàng lan là lựa chọn đầu tiên vì dáng thanh thoát lá mềm mại, khi rụng lá hơi cong như thiếu nữ làm dáng. Hoa có mùi thơm sang trọng, quyến rũ, không tiện dân như hoa sữa, loại cây dân gian gọi là vú trâu. Nhưng bây giờ chỉ vài biệt thự còn hoàng lan, sau năm 1954, nó bị chặt, bị coi là loài cây của chủ nghĩa tư bản hoặc do những chủ nhân mới-những cán bộ cần mặt bằng xây nhà vệ sinh hay bếp.
Biệt thự của ông Tố Hữu, nguyên phó thủ tướng ở phố Phan Đình Phùng lại có một cây táo trước nhà. Khoảng năm 1973, báo Văn nghệ đăng truyện ngắn có tên Cây táo ông Lành, tác giả Hoàng Cát. Mà Lành lại là tên cúng cơm của nhà chính trị, nhà thơ Tố Hữu nên Hoàng Cát bị phiền phức do các nhà phê bình văn học suy diễn. Sau này khi xã hội cởi mở hơn, Hoàng Cát kể có gặp Tố Hữu, khi đó đã nghỉ hưu, nhưng Tố Hữu bảo không biết chuyện đó. Chính Tố Hữu cũng xác nhận không biết gì về Cây táo ông Lành trong lần uống bia hơi tại căngtin của hội trường Ba Đình (ông tham dự với tư cách là khách mời) với đám phóng viên theo dõi Quốc hội tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa X họp tháng 11-1997. Ông uống bia, ăn nem chua, nói chuyện vui vẻ. Nhà báo Nguyễn Triều viết bài kể lại cuộc gặp đó đăng trên báo Hà Nội mới.
Trước năm 1935, hầu hết các biệt thự đều do kiến trúc sư người Pháp thiết kế nhưng sau năm này, các kiến trúc sư Việt Nam khóa đầu của trường Cao đẳng Mỹ thuật Đông Dương đã ra trường và họ bắt đầu nhận được hợp đồng thiết kế cho những gia đình giàu. Một số chịu ảnh hưởng của Kruze đã tạo ra phong cách riêng bằng cách kết hợp hài hòa giữa yếu tố phương Đông và phương Tây, giữa nhu cầu thẩm mỹ và điều kiện khí hậu. Đây là thời kỳ phát triển rực rỡ của những thử nghiệm, những cuộc thi, những phong cách phóng khoáng dựa trên cảm hứng vượt ra ngoài chuẩn mực tạo nên không ít thành công như: mái chìa, cầu thang lượn cong, mặt tiền nhô ra, mái hình bậc thang, cửa sổ tròn, họa tiết trang trí bằng thạch cao hoặc đá hoa giả. Họ là kiến trúc sư Nguyễn Cao Luyện, Hoàng Như Tiếp, Nguyễn Gia Đức, Tạ Mỹ Duật, Ngô Huy Quỳnh... và các tác phẩm của họ theo hướng tìm về với cội nguồn ở các biệt thự trên phố Nguyễn Du, cuối phố Quang Trung, Nguyễn Gia Thiều... và một số phố khác. Sinh thời kiến trúc sư Ngô Huy Giao kể rằng, biệt thự nhà ông bà Trịnh văn Bô và Hoàng Minh Hồ ở phố Hoàng Diệu (ngay sát nhà đại tướng Võ Nguyên Giáp) do kiến trúc sư Võ Đức Diên thiết kế năm 1938. Sau này ông nhường lại văn phòng cho Ngô Huy Quỳnh lấy tiền mua đoàn kịch nói và dẫn đoàn đi diễn từ Bắc vào Nam. Ông mất tại Sài Gòn năm 1961.
Tạp chí Họa báo Đông Dương (L’Indochine illustrée) ra số đặc biệt 155 (năm 1943) chuyên về kiến trúc đã ngợi ca không tiếc lời kiến trúc ngôi nhà của Vũ Gia Thụy ở Thiền Quang do nhóm Đức-Quỳnh-Luyện thiết kế. Các kiến trúc sư Việt Nam đã kết hợp kiểu biệt thự Pháp vuông vắn nằm giữa khuôn viên với kiểu nhà ống Biệt thự và thân phận 21 xây dài và liền kề trên các khu phố cổ để tạo ra kiểu nhà rộng rãi hình chữ nhật dựa lưng vào nhau thay vì các cửa hàng phía trước là sân hoặc vườn (ví dụ như cuối Bà Triệu). Tổng cộng các kiến trúc sư người Việt đã thiết kế khoảng 200 biệt thự với đủ các kiểu dáng. Biệt thự nằm trên các con phố Hà Nội được giới kiến trúc châu Á đánh giá độc nhất vô nhị vì không có thủ đô châu Á nào lại có nhiều “vườn trong phố” như vậy và nó không còn là tài sản riêng Hà Nội của Việt Nam mà là tài sản của kiến trúc thế giới. Hơn một nghìn biệt thự đã biến Hà Nội từ một cô gái xộc xệch cuối thế kỷ XIX thành một cô gái duyên dáng mượt mà, sang trọng, đẹp đẽ vào giữa thế kỷ XX. Nhà nghiên cứu văn hóa Giang Quân kể rằng, sợ Hà Nội có thể tan hoang vì chiến tranh và cũng có thể do chính con người nên giám đốc Sở Văn hóa năm 1960 là Nguyễn Bắc đã cho quay phim lại tất cả phố làm tư liệu lưu trữ. Rất tiếc không biết những thước phim ấy bây giờ ở đâu, còn hay đã mất?
Khi quân Nhật tiến vào Việt Nam năm 1940, người Pháp nhận thấy có điều gì không ổn cho họ ở thành phố thuộc địa này nên nhiều người đã bán lại các biệt thự cho người Việt Nam. Ngày 2-9-1945, khi Việt Nam trở thành quốc gia độc lập thì số biệt thự thuộc sở hữu của người Việt nhiều hơn người Pháp. Biệt thự của kiến trúc sư Lacollonge (góc Lý Thường Kiệt-Hàng Bài, nay là khách sạn Lan Viên) bán cho một nhà thầu khoán. Ông Hàn Tĩnh buôn bất động sản kiêm buôn bò mua được biệt thự góc Trần Hưng Đạo-Hàng Bài (nay để không) sau đó cho bác sĩ Nguyễn Viêm Hài thuê làm phòng khám. Khách sạn Sheraton trên đất Nghi Tàm ngày nay xưa là biệt thự của giáo sư già người Pháp dạy trường Bưởi (học sinh trường Bưởi gọi là cụ Phèn). Ngôi biệt thự nằm giữa khu vườn rộng mênh mông sát Hồ Tây quá lãng mạn. Cụ Phèn ở với một người đàn bà Việt Nam hơn ba mươi tuổi. Buổi sáng bà này chèo thuyền đưa ông già hơn bảy mươi sang trường rồi quay về đi chợ, nấu ăn, khi tiếng còi tầm trên nóc nhà đốc lý hú lên báo 11 giờ trưa bà lại chèo thuyền đi đón. Buổi tối bà lại trở thành người tình vô cùng nhiệt tình của cụ Phèn. Sau đó không biết lý do vì sao biệt thự bị cháy, cụ Phèn xin nghỉ dạy học bán lô đất đưa người tình về Pháp. Người mua là ông Nguyễn Bá Chính, chủ lò gốm Thanh Trì đã xây biệt thự và chỉ để đón khách vào mùa hè. Sau năm 1954, nó trở thành trại điều dưỡng cho cán bộ miền Nam.
Đầu những năm 1950, chiến sự diễn ra ác liệt ở vùng trung du và miền núi phía Bắc. Những người am hiểu chính trị biết cái ngày người Pháp phải rời khỏi Việt Nam chỉ còn là thời gian. Những người Pháp, chủ các biệt thự trước đó tin vào chiến thắng của quân đội Pháp đã nghi ngờ và họ bắt đầu bán biệt thự đẹp đẽ gắn bó với họ nhiều năm với giá rẻ. Hiệp định Genève được ký kết, Pháp rút quân khỏi Đông Dương, Việt Nam bị chia làm hai miền và ranh giới là vĩ tuyến 17. Trong hiệp định có Biệt thự và thân phận 23 điều khoản cho phép dân chúng hai miền được quyền tự do lựa chọn ở miền Bắc hay miền Nam. Ngày 10-10-1954, quân đội Việt Minh về tiếp quản thủ đô. Và sau đó là cuộc di cư lớn từ Bắc vào Nam và từ Nam ra Bắc. Người Hà Nội di cư vào Nam không chỉ có thường dân mà rất nhiều nhà tư sản, quan chức cấp cao của chính quyền Bảo Đại, Pháp. Về người Hà Nội di cư, cuốn Lịch sử truyền thống công an quận Hoàn Kiếm 1945-2004 có đoạn: “Số công chức, bác sĩ, nhân viên kỹ thuật ở lại chỉ còn non nửa so với trước giải phóng. Cụ thể là 7.861 người. Đặc biệt là tổn thất lớn trong ngành giáo dục khi 50% giáo viên đi Nam, y tế chỉ còn 935 bác sĩ và nhân viên so với 1.574 người trước giải phóng”. Có người đi cả gia đình bỏ hết tài sản và tất nhiên cả biệt thự.
Tháng 9-1958, Hà Nội bắt đầu cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, các nhà tư sản không di cư lo lắng rồi những nghi ngờ và cả tin tưởng vào chính sách của chế độ mới đã có câu trả lời cụ thể. Về tư sản, Lịch sử truyền thống công an quận Hoàn Kiếm 1945-2004 viết: “Nắm số lượng tư sản, báo cáo cho ban cải tạo thành phố, lập kế hoạch phục vụ cải tạo... công an đã tiến hành đấu tranh ngăn chặn và xử lý hành vi đầu cơ, tích trữ, trốn lậu thuế, phân tán tài sản, trốn đi Nam của một số gia đình tư sản... Từ 9-1958 đến 6-1960 đã có 1.057 cơ sở công thương nghiệp tư bản tư doanh được cải tạo, trong đó có 1.000 chủ tư sản đã tham gia công tư hợp doanh”. Những sai lầm trong cải cách ruộng đất được chỉnh sửa nên không có nhà tư sản nào bị đấu tố hay dựa cột nhưng nhiều tài sản tư trở thành tài sản công. Nhà tư sản Đức Minh phải góp những gian hàng ở Godard để lập ra Bách hóa tổng hợp Tràng Tiền tức “Pháo đài thương nghiệp xã hội chủ nghĩa”. Còn tầng một mặt biệt thự phố Hồ Xuân Hương thành đồn công an, gia đình ông đi vào nhà qua cổng phố Quang Trung.
Đầu tháng 12-2014, rất nhiều báo giấy, báo mạng đưa tin ông Hoàng văn Nghiên chưa muốn trả biệt thự 12 phố Nguyễn Chế Nghĩa thuê của nhà nước. Đánh từ khóa “biệt thự 12 Chế Nghĩa” trên Google cho ra 321.000 kết quả, không thua kém so với ca sĩ “Lệ Rơi”. Khi đương quyền chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, ông thuê biệt thự này năm 2001 với giá 500.000 đồng một tháng. Khi nghỉ hưu ông vẫn ở đây và báo Tiền Phong năm 2006 có bài viết phản ánh chuyện này. Ngày 9-12-2014, Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Vũ Hồng Khanh đã ký văn bản số 9632 về việc thanh lý hợp đồng thuê nhà 12 Chế Nghĩa của ông Hoàng văn Nghiên. Biệt thự này xây dựng năm 1929 cùng với 13 biệt thự khác cạnh đó. Chủ là người Pháp, ông ta xây với mục đích cho nhân viên cao cấp của hãng dầu lửa Shell có văn phòng lớn ở phố Trần Hưng Đạo thuê. Đến năm 1960 vẫn còn thấy người Pháp ở 12 Chế Nghĩa, đó là người của hãng Shell chờ giải quyết tài sản.
Từ năm 1955, nhiều biệt thự của chủ di cư vào Nam trở thành tài sản nhà nước và nó được phân cho nhiều cán bộ từ chiến khu về, cán bộ tập kết, người một phòng, người hai phòng, lại có phòng ngăn bằng cót cho hai người. Biệt thự thành khu tập thể, bếp dùng chung, vệ sinh cũng chung. Khu tập thể biệt thự pha trộn giọng nói các vùng miền khác nhau. Rồi người độc thân lấy vợ hoặc lấy chồng, sinh con đẻ cái, biệt thự chật chội dần nên các nhà bắt đầu cơi nới, chiếm đất chung làm bếp, thêm phòng ngủ hay chỗ để xe đạp. Phố Quán Thánh cũng nhiều biệt thự nhưng bây giờ khó có thể nhận ra vì có nhà chiếm khoảng trống xây ra mép hàng rào mở cửa hàng buôn bán. Ngôi biệt thự theo kiểu Trung Hoa của kiến trúc sư Lagisquet (ông là phó đốc lý do hội đồng thành phố bầu) ở phố Hòe Nhai (Rue Hopital Chinois - phố Nhà thương Khách) rất rộng và đẹp đến từng chi tiết bị mấy chục hộ dân vào chiếm, nhà một buồng, nhà thì hai, ngôi biệt thự nguyên vẹn và đẹp đẽ đã bị phá phách, xây thêm trông tan hoang, đáng thương. Biệt thự ở 65 phố Nguyễn Thái Học được phân cho rất nhiều văn nghệ sĩ; biệt thự bên số chẵn góc Quang Trung-Trần Quốc Toản phân cho 3 hộ. Sát trường trung học cơ sở Trưng Vương ở phố Lý Thường Kiệt là biệt thự lớn rộng gần 6.000 mét vuông xây năm 1920 thuộc sở hữu của một công chức Pháp cao cấp trong chính phủ Bảo hộ được phân cho ông Xuân Thủy, nhà báo, nhà thơ và nhà chính trị. Năm 1968, ông Xuân Thủy làm Trưởng Đoàn đại biểu chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hòa tham gia đàm phán chấm dứt chiến tranh với chính phủ Mỹ tại hội nghị Paris. Kết thúc chiến tranh, đất nước thống nhất, ông Xuân Thủy làm Trưởng ban đối ngoại Trung ương. Ông mất năm 1985 và sau khi mất, gia đình ông được phân chỗ ở khác và biệt thự trở thành Bảo tàng Phụ nữ Việt Nam. Sau đó nó bị phá để xây dựng mới.
Trong cuốn Hà Nội nửa đầu thế kỷ XX, nhà nghiên cứu Nguyễn văn Uẩn viết: “Thực dân Pháp vạch đường phố xây dựng nhà cửa bề thế ở khu vực phía nam hồ Gươm và khu vực Tràng Tiền chắc chẳng ngờ rằng chỉ sau năm thập niên, nhà đất của họ không còn là của họ nữa, đất nước này họ đã chiếm mà không thể giữ được lâu, quyền lợi của họ đâu còn. Sau năm 1945, nhà cửa đã đổi chủ sang tay các nhà giàu người Việt Nam. Nghĩa là tầng lớp tư sản làm giàu mới nổi trong những năm chiến tranh bốn mươi, năm mươi kể từ chiến tranh Trung-Nhật 1937-1941, đến chiến tranh thế giới lần thứ 2 (1939-1945) và thời kỳ kháng chiến chống Pháp đã thế chân bọn Tây thực dân là chủ nhà đất khu phố Tây. Song chẳng bao lâu với cách mạng xã hội chủ nghĩa, chính sách cải tạo công thương nghiệp khiến những người chủ sau cũng không giữ nổi nhà cửa đất đai của họ nữa”.
Theo số liệu công bố tại kỳ họp Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội sáng 4-12-2013, số biệt thự thuộc nhóm I là 225, nhóm II là 383 và nhóm III là 645; trong Biệt thự và thân phận 27 đó số biệt thự có từ 1-2 hộ dân ở chiếm 5%, có từ 5-10 hộ chiếm 50%, 40% có từ 10-15 hộ, cá biệt có biệt thự tới 35-40 hộ dân sinh sống.Tuy nhiên chỉ còn 15% nguyên trạng, 80% biến dạng, 5% đã bị phá đi xây lại. Trong báo cáo thẩm tra, Ban Văn hóa-Xã hội thuộc Hội đồng nhân dân đề nghị lập danh mục 608 biệt thự cũ cần bảo tồn bao gồm: 225 biệt thự nhóm I và 383 biệt thự nhóm II. Hội đồng nhân dân cũng yêu cầu thành phố cần tiếp tục rà soát số biệt thự nhóm III với các tiêu chí: quy hoạch, cảnh quan, biệt thự có khuôn viên rộng... để trình Hội đồng nhân dân đưa vào danh mục bảo tồn trong kỳ họp sau. Tại kỳ họp đầu tháng 12-2014, nhiều đại biểu chất vấn 312 biệt thự bị bán dù năm trước Hội đồng nhân dân đã ra nghị quyết bảo tồn 970 biệt thự.
Người Việt có câu “Ăn cơm Tàu, ngủ nhà Tây, lấy vợ Nhật”, ở nhà Tây sướng như thế ai chả muốn ở. Vì thế cánh đại gia hôm nay cũng xây biệt thự!